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信托轉(zhuǎn)型中，“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”已為趨勢。然而，記者最近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，非標(biāo)信托尤其是地產(chǎn)類信托產(chǎn)品反而迎來了“窗口期”紅利，由于持續(xù)壓降導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目稀缺，加之額度吃緊，使優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)類信托產(chǎn)品大受投資者歡迎。

與此同時(shí)，該類產(chǎn)品卻并不是“你想買就能買”：每逢額度開放時(shí)，都有提早蹲守的信托理財(cái)經(jīng)理直呼“根本搶不到”。由于認(rèn)購過于火熱，小額人數(shù)常超限額，持資300萬元及以下的投資者需要預(yù)約抽簽配額，而這往往“一簽難求”。

“當(dāng)時(shí)搶了一上午，完全搶不到。”華東地區(qū)某信托公司理財(cái)經(jīng)理向《證券日報(bào)》記者表示，“由于公司預(yù)約額度系統(tǒng)是全線上操作，這就導(dǎo)致全國網(wǎng)點(diǎn)的許多理財(cái)經(jīng)理都在同一時(shí)間搶這個項(xiàng)目，我們財(cái)富中心只有一個人搶到額度”。

據(jù)介紹，該地產(chǎn)產(chǎn)品為非標(biāo)股權(quán)類地產(chǎn)信托產(chǎn)品，浮動收益類，業(yè)績基準(zhǔn)為8.1%加浮動收益。交易對手是某沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的老牌房企與城投公司，具有“雙重保險(xiǎn)”，因此頗受投資者歡迎。

與傳統(tǒng)的抵押債權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目不同，股權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目由于不涉及抵押物等傳統(tǒng)增信方式，與房地產(chǎn)公司共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，更考驗(yàn)信托公司的經(jīng)營能力。

“目前各家都在推股權(quán)類地產(chǎn)產(chǎn)品，我們也很重視。”某地方國資背景的信托公司內(nèi)部人士向記者表示，但由于浮動收益等原因，這類產(chǎn)品仍不太好銷售。

記者了解到，雖然收益浮動、回報(bào)周期較長，但出于對于信托公司的信任，也有不少老客戶開始接受這種方式。

信托投資者古女士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“上個月，我剛買了個某大型信托公司的股權(quán)類地產(chǎn)產(chǎn)品，預(yù)期收益率年化在8%左右，存續(xù)期在兩年半”。

隨著融資類信托受到嚴(yán)格限制，自2020年下半年開始，房地產(chǎn)信托向投資類轉(zhuǎn)型成為趨勢，由債權(quán)類向股權(quán)類地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型漸為新方向。

中誠信托在研報(bào)中表示，用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模2987.84億元，連續(xù)兩個半年度持續(xù)回落，也是自2018年以來半年度成立規(guī)模的最低點(diǎn)。房地產(chǎn)股權(quán)投資模式發(fā)展迅速，上半年采取股權(quán)投資模式的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模達(dá)到1138.73億元，環(huán)比提升38.64%，同比升幅更是達(dá)到377.15%，是近年來的最高點(diǎn)。

“地產(chǎn)類小額項(xiàng)目特別緊張，最近又一個客戶小額預(yù)約抽簽沒中簽。”某央企背景信托公司信托理財(cái)經(jīng)理向《證券日報(bào)》記者表示，對于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)類項(xiàng)目來說，“小額抽簽”普遍成為信托公司的常態(tài)。

據(jù)該理財(cái)經(jīng)理介紹，“上述未中簽的為非標(biāo)債權(quán)類地產(chǎn)信托產(chǎn)品，目前該類產(chǎn)品預(yù)期年化收益率多在7.5%左右浮動。”

在業(yè)內(nèi)看來，信托產(chǎn)品小額是指投資額在100萬元至300萬元的份額。由于監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，投資單個集合類資金信托計(jì)劃的自然人投資者不得超過50人，100萬元起投，而單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。這就導(dǎo)致了熱門信托產(chǎn)品的小額往往在產(chǎn)品剛發(fā)就告罄，人數(shù)甚至超過50人需要抽簽定額。

上述熱門非標(biāo)股權(quán)類地產(chǎn)產(chǎn)品即是如此。“前幾個月，該產(chǎn)品在第一期募資時(shí)，50個小額就賣空了，小額抽簽較為常見。從第二期開始，只剩下300萬元以上的大額，但還是很難搶額度。”以上華東地區(qū)某信托公司理財(cái)經(jīng)理表示。

可以看出，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)額度受限的條件下，部分非標(biāo)類地產(chǎn)產(chǎn)品仍要靠“搶”才能買到。“一方面，當(dāng)前非標(biāo)類信托項(xiàng)目大幅減少，投資者傾向于高收益的項(xiàng)目，認(rèn)購熱情較高；另一方面，地產(chǎn)類信托產(chǎn)品收益相對可觀且風(fēng)險(xiǎn)較低，這就造成了非標(biāo)類地產(chǎn)產(chǎn)品的火熱。”用益信托研究員帥國讓對記者表示。